相続開始後

相続登記 手続き 流れ(土地・建物などの不動産の名義変更)について

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相続登記の手続きは、亡くなった方の相続手続きの中でも、不動産(土地、建物、マンション、投資用アパートなど)の手続きにあたる部分です。相続登記の手続きは、現在のところいつまでにしなければならないという期限はありません。ですが、そのままにしておくと、次の相続が発生した場合、相続人が増え、相続人間での話し合い(遺産分割協議)が難しくなり、相続財産を売却できないなどの不都合がおこる為、なるべく早く手続きをすることをお勧めします。
ここでは、相続登記の手続きや流れ、必要書類、注意することなどを確認していきましょう。

  1. 相続登記とは
  2. 相続登記 手続き 期限
  3. 相続登記 手続き 3つのパターン
  4. 相続登記 手続き 流れ
  5. 相続登記 手続き 相続登記の必要書類
  6. まとめ

1.相続登記とは

相続登記とはどのようなこのなのか、まずは簡単にご説明いたします。

亡くなった方が不動産(土地、建物、マンション、投資用アパートなど)を所有していた場合、亡くなった方から相続人へ所有権の移転登記を行います。相続を原因として行う所有権移転登記を「相続登記」といいます。

2.相続登記 手続き 期限

相続登記はいつまでにしなければならないという期限はありませんが、相続登記をしないままの状態では不動産を売却することや担保に金融機関から融資を受けることはできません。

また、長期間、登記をそのままにしておくと次の相続が生じ、相続人が増えることによって、法律関係が複雑化していき、手続きや費用が増えてしまう場合や、手続きそのものができなくなってしまう場合もあります。
なるべく早い時期に相続登記をしておくことをお勧めいたします。

3.相続登記 手続き 3つのパターン

◆相続登記は主に次の3つのパターンによって手続きを行います。

3-1.相続登記 手続き 【遺言がある相続の場合】

亡くなった方が遺言を残していた場合は原則として、遺言に基づいて相続登記を行います。
遺言書が公正証書遺言の場合、そのまま相続登記に使用することができますが、公正証書遺言以外の自筆証書遺言などの遺言の場合は、家庭裁判所の検認の手続きが必要となります。遺言書は開封せずに家庭裁判所で検認の手続きを行いましょう。
遺言書で相続登記をするためには遺言書中に「○○に相続させる」の記載が必要ですが、遺言書の記載が「○○に遺贈する」などの場合、相続登記とは異なる「遺贈」による登記手続きになる為、遺言書の文言にも注意して手続きを進めることが必要です。

3-2.相続登記 手続き 【遺産分割協議によっておこなう相続の場合】

遺言が残されていない場合は相続人全員が参加する遺産分割協議を行います。
※この場合、誰が不動産を相続するかを決定し、その合意に基づいて行います。
相続人が一人でも欠けた遺産分割協議は無効になりますので、必ず全員が参加した遺産分割協議を行うようにしましょう。

3-3.相続登記 手続き 【遺産分割調停によっておこなう相続の場合】

遺言も残されておらず、遺産分割協議もまとまらない場合は、家庭裁判に遺産分割の調停の申し立てをすることができます。裁判所の調停委員を介して、話合いを行うことになります。

調停が成立すればその結果に基づいて相続登記を行うことになりますが、調停が不成立の場合は家庭裁判所の審判がなされますので、審判にもとづいて相続登記を行うことになります。

4.相続登記 手続き 流れ

4-1.相続登記 手続き 流れ【不動産の確認・調査】

権利証、登記事項証明書、固定資産税納税通知書や名寄帳などを確認し、亡くなった方の名義の不動産を主だったものだけでなく、私道部分や遠方にある不動産などがないかなども含めて、もれなく調査することが必要です。

4-2.相続登記 手続き 流れ【必要書類の取得】

亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本、住民票の除票、相続人の戸籍謄本、印鑑証明書、不動産を取得する方の住民票、不動産の評価証明書など相続登記に必要な書類を取得します。

4-3.相続登記 手続遺産分割協議及遺産分割協議書作成・押印相続人の確定

取得した亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を確認し、相続人を確定します。
亡くなった方に離婚歴がある場合の前妻または前夫との間の子や養子縁組をしていないかなどに注意して確認します。

また、亡くなった方の兄弟姉妹が相続人の場合、父母の出生から死亡までの戸籍謄本を取得するため、確認すべき戸籍が多くなりますので、この場合は、他に兄弟姉妹がいなかなどを特に注意して確認する必要があります。

4-4.相続登記 手続き 流れ【相続人の確定】

◆相続人が確定したら、相続全員で遺産をどのように分割するかを話し合いを行います。(遺産分割協議)
◆遺産分割協議で、話合いがまとまったら、その内容を遺産分割協議書に記載し、各自署名し、実印を押印します。

遺産分割協議書には各遺産を特定する必要がありますが、不動産については登記事項証明書どおりに記載します。

4-5.相続登記 手続き 流れ【法務局へ登記申請】

亡くなった方が所有していた不動産を管轄する法務局へ登記申請書と必要書類を併せて、登記申請を行い、相続登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」を「登記完了証」が発行されます。

提出した戸籍謄本等の必要書類は返却されます。
登記申請時に印鑑証明書や住民票などのコピーに原本と相違ない旨の署名捺印を行うことでこれらの書類も手続き完了時に返却されます。

※発行された「登記識別情報通知書」は再発行ができない書類ですので大切に保管するようにしましょう。

5.相続登記 手続き 相続登記の必要書類

◆相続登記に必要な書類は以下のとおりです。不備が無いようにぜひこちらをご参考にして頂ければと思います。

  • 登記申請書
  • 遺言書(ある場合のみ)
  • 亡くなった方の出生~死亡までの戸籍謄本
    ※遺言がある場合は、亡くなった時の戸籍謄本のみ
  • 亡くなった方の住民票の除票(本籍記載のあるもの)または戸籍の除附票
  • 相続人全員の現在の戸籍謄本
  • 不動産を取得する相続人の住民票
  • 相続人全員の印鑑証明書(遺産分割協議をする場合)
  • 不動産の評価証明書

※亡くなった方の登記上の住所と最後の住所が異なる場合で、住民票の除票や戸籍の附票などでそのつながりが証明できない場合は、その不動産の権利証や不在籍証明書や不在住証明書が必要となる場合があります。

まとめ

ここまで確認してきたように、相続登記は遺言書がある場合、遺産分割協議で行う場合など手続きの方法に応じて、必要書類を集めて、遺産分割協議書、相続関係説明図、登記申請書などの書類を正確に作成し、進めていくことが必要となります。また、手続きが完了した後に、法務局から発行される「登記識別情報通知」の保管も含めて、慎重に行いましょう。

平日に区役所、法務局などにいくことが難しい方や遠方の不動産がある方、相続が発生してから時間が経ってしまっている場合など、ご自身で進めるのに不安がある方は、専門家に相談しながら進めることをおすすめいたします。